Après une éclaircie en 2025, les ventes pourraient de nouveau marquer le pas cette année en raison de la nouvelle hausse des taux d’intérêt et de l’instabilité politique. Les agents immobiliers tablent toutefois sur le même volume de ventes. Le logement neuf pourrait, lui, bénéficier du nouveau statut du bailleur privé.
Les Français concrétiseront-ils leur projet immobilier en 2026 ? Les débuts d’année sont toujours l’occasion de faire le bilan de l’année écoulée et de se projeter. Sur le marché résidentiel, les ventes se sont plutôt bien tenues en 2025 avec 940 000 transactions en hausse de 11 % au niveau national. 82,5 % des transactions ont concerné l’achat d’une résidence principale. C’est encourageant car c’est tout de même 90 000 ventes de plus que la moyenne de long terme qui tourne à 850 000 transactions par an en France.
La baisse des taux a re-solvabilisé les ménages
La progression est donc nette mais l’écart avec l’année record de 2021 qui avait atteint 1,2 million de ventes est loin d’être comblé. Le redémarrage 2025 s’explique essentiellement par la baisse des taux immobiliers qui a re-solvabilisé des ménages qui n’avaient plus les moyens de devenir propriétaires. Entre 2022 et 2024, les taux sont passés de 1 % à 4 % rendant inaccessible l’achat d’un appartement ou d’une maison. L’an dernier, après plusieurs baisses successives des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE), les taux sont retombés entre 3,10 % et 3,20 % pour un emprunt sur vingt ans.
Les baisses de prix ont alimenté le marché
Parallèlement, les vendeurs ont consenti des baisses de prix. Ils ont baissé en moyenne de 2,9 % en 2024. Tout cela a redonné un bol d’air aux candidats à l’acquisition puisque la capacité d’emprunt d’un ménage payant une mensualité de 1 000 € par mois sur 25 ans est passée de 197 600 € à 210 000 €. Mais cette éclaircie pourrait ne pas durer. “Nous ne sommes pas complètement sereins sur cette reprise d’autant que les derniers mois de 2025 ont été difficiles” a prévenu Guillaume Martinaud, le président du réseau immobilier Orpi (1 250 agences en France).
À lire aussi :
Crédit immobilier : taux, conditions, politiques commerciales… ce que prévoient les banques pour 2026
En cause plusieurs écueils : grisés par ce rebond, les vendeurs ont été tentés de rehausser leur prix de vente en fin d’année. Cela a immédiatement fait retomber le soufflé “avec des offres d’acheteurs qui ne passaient plus” regrette un agent immobilier toulousain. Puis le ralentissement constaté l’automne dernier a coïncidé avec le tumulte politique à l’Assemblée nationale. Incapable de faire voter son budget, le gouvernement a de nouveau généré de l’incertitude. Or quand un ménage s’engage sur 20 ou 25 ans pour acheter un bien immobilier, il a besoin de confiance en l’avenir. À défaut, le candidat à l’achat devient prudent surtout que les taux de crédit sont repartis à la hausse.
Les taux vont remonter en 2026
Dès l’été 2025, plusieurs banques ont rehaussé leur grille de taux ; d’autres ont suivi à l’automne. En cause notamment, l’instabilité politique française et l’endettement de l’État qui fait mécaniquement progresser le taux des obligations émises par Bercy qui atteint désormais 3,6 %. Cela impacte les taux immobiliers que proposent les banques. Dans le même temps, la Banque centrale européenne (BCE) qui a beaucoup baissé ses taux en 2023 et 2024 a décidé de ne plus bouger. Le principal taux directeur stationne désormais à 2 % et aucune nouvelle baisse n’est envisagée en 2026.
Le logement neuf toujours à la peine
L’Observatoire Crédit Logement prévoit que le taux de crédit moyen passe de 3,14 % actuellement à 3,55 % fin 2026 et même 3,95 % fin 2027, ce qui ne soutiendra pas les ventes. La situation reste donc fragile dans l’ancien même si les grands réseaux d’agences immobilières tablent sur un volume de transactions similaire à 2025 “si les prix n’augmentent pas trop”. En revanche, dans le logement neuf, la crise s’aggrave. Le troisième trimestre 2025 a signé un nouveau point bas historique avec des mises en vente et des réservations qui s’effondrent. Jamais un troisième trimestre n’avait connu de telles dégringolades : les ventes aux particuliers dévissent de – 21 % et même de 55 % pour les investisseurs. Même si les chiffres définitifs seront dévoilés le mois prochain, les ventes de logements neufs en 2025 tourneront autour de 80 000 unités soit une baisse attendue de 20 %. Encore une annus horribilis !