Proximité du centre, prix maîtrisés, fiscalité et performance énergétique : pour les acheteurs de l’Agenais, trouver la maison idéale reste un casse-tête. Les professionnels décryptent les zones qui offrent le meilleur compromis aujourd’hui.
Acheter près d’Agen sans trop s’éloigner du centre, tout en restant dans un budget maîtrisé : c’est le compromis recherché aujourd’hui par de nombreux acquéreurs.
Avec des prix moyens allant de 1 788 €/m² à Agen à 2 162 €/m² à Boé, 1 848 €/m² au Passage d’Agen et 1 894 €/m² à Pont-du-Casse, les écarts sont significatifs et orientent fortement les choix des acquéreurs.
À lire aussi :
Comment se porte l’immobilier en Agenais ?
C’est le choix qu’a fait un couple récemment devenu propriétaire au Passage d’Agen. Après avoir vécu et acheté plus loin, à Saint-Nicolas-de-la-Balerme : “On voulait être à côté d’Agen. On traverse le pont de pierre et on y est. Il y a les services, les commerces, tout est proche”, expliquent-ils. Le critère fiscal a aussi pesé dans la balance. “On a regardé le prix de la maison, mais aussi la taxe foncière. Elle est un peu chère, mais pour être si près d’Agen, ça vaut le coup”, confient-ils.
La périphérie d’Agen, un marché encore actif
Ce type de parcours reflète une tendance observée par les professionnels. “Les maisons récentes, sans gros travaux, figurent parmi les biens les plus recherchés, notamment à Boé, Le Passage d’Agen, Pont-du-Casse, Estillac ou Foulayronnes”, indique un notaire agenais ayant souhaité rester anonyme. Selon lui, ces communes offrent un compromis attractif entre accessibilité, cadre de vie et niveaux de prix.
Mais cette attractivité périphérique s’inscrirait dans un marché plus prudent et attentif à l’évolution des taux et des budgets des ménages. Cette vigilance s’explique par l’évolution récente du contexte économique. “On est passé de taux proches de 1 % à plus de 4,5 %, ce qui a provoqué un arrêt net du marché”, rappelle Damien Legrand, notaire à Agen.
À lire aussi :
Nestenn Agen, proximité et expertise dans tous les métiers de l’immobilier
Après une année 2024 atone, une reprise timide s’est amorcée en 2025 et semble se stabiliser en 2026, sans pour autant renouer avec les niveaux d’avant-crise. Selon lui, le marché reste étroitement dépendant du pouvoir d’achat des ménages et de la stabilité économique.
Agen centre, une attractivité plus sélective
À Agen même, les dynamiques apparaissent plus contrastées. “Les quartiers de Jayan, Palissy ou de l’Ermitage restent recherchés par des ménages aux revenus plus élevés”, souligne Sébastien Étienne, gérant de l’agence La Clé à Agen. À l’inverse, certains quartiers plus populaires peineraient à attirer.
Le centre-ville conserve néanmoins une certaine vitalité, notamment pour les appartements de petite surface, mais les budgets élevés et la pression fiscale constitueraient des freins importants à l’accession pour une partie des ménages, selon les professionnels interviewés.
Des prix et des critères réajustés
Depuis 2022, les prix ont globalement reculé. “Un bien qui se vend, c’est un bien positionné au prix du marché”, souligne Damien Legrand. Kévin Ambit, gérant de l’agence La Signature Agenaise, observe que les secteurs comme Le Passage d’Agen, Brax ou Estillac restent actifs “à condition que les biens soient correctement valorisés, explique-t-il. Les logements nécessitant d’importants travaux attirent moins d’acheteurs, tandis que les biens “prêts à vivre” se négocieraient plus facilement, autour de 220 000 à 230 000 euros selon leur profil”.
À lire aussi :
“Les loyers sont chers” : à Agen, des commerces du centre-ville en difficulté face à l’augmentation des tarifs
La fiscalité et la performance énergétique sont également devenues des critères déterminants. Jugée “élevée” à Agen et dans plusieurs communes alentour, la taxe foncière est intégrée par les banques dans le calcul de la capacité d’emprunt. Les biens bien classés énergétiquement se vendent aussi plus facilement, tandis que certains logements anciens très énergivores peuvent encore intéresser des investisseurs bénéficiant d’aides à la rénovation.
Dans l’Agenais, acheter reste possible, à condition de prendre en compte prix, localisation et charges, et de rester attentif à l’évolution du marché.