La fin de la loi Pinel a précipité le retrait des investisseurs du marché immobilier et l’effondrement des ventes de logements neufs dans l’aire urbaine toulousaine.
À la mi-2025, les chiffres sont sans appel. La chute des ventes de logements neufs se poursuit inexorablement dans l’agglomération toulousaine, avec – 25 % de ventes aux particuliers enregistrées au premier semestre par rapport à l’année dernière. Ces chiffres ont été communiqués ce jeudi par le promoteur Stéphane Aubay, président de Greencity Immobilier et vice-président de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) Toulouse Occitanie. Depuis le début de l’année, à peine 1 005 logements neufs ont été vendus à des particuliers dans l’ensemble de l’aire urbaine, dont 506 pour la seule ville de Toulouse. Un volume dérisoire pour une métropole désormais classée 3e en population. Les promoteurs pointent la disparition des investisseurs, qui ne représentent plus que 20 % des ventes, contre 62 % en 2021.
Des prix qui continuent de monter
Contre toute attente, les prix, eux, ne baissent pas. Au premier semestre 2025, il faut désormais débourser 4 490 €/m² pour acheter un logement neuf dans l’aire urbaine. Surprise : en comparaison avec la moyenne des trois dernières années, les prix ont même augmenté de 2,3 %. “Cela s’explique par des prix de fonciers et des coûts de travaux qui baissent très peu, et nous obligent in fine à vendre en fonction d’un coût de revient”, explique le promoteur, même si, reconnaît-il, “ce n’est pas de nature à relancer la machine”. Le nouveau dispositif des logements locatifs intermédiaires (LLI), censé remplacer le Pinel en permettant aux investisseurs de bénéficier d’une TVA à 10 %, ne semble pas encore avoir trouvé son public.
Une crise majeure du logement est à craindre
Autre motif d’inquiétude : aucun signe de reprise ne se profile. Face aux difficultés de commercialisation, les promoteurs ont renoncé à de nombreux programmes ces derniers mois, réduisant ainsi leur production. Depuis 2018, les mises en vente ont chuté de 68 % dans l’aire urbaine, et la tendance se poursuit avec une nouvelle baisse de 16 % sur le premier semestre 2025 par rapport à la même période l’an dernier. “Par la force des choses, nous réduisons l’offre, et cela laisse présager de grandes difficultés sur le marché du logement dans les trois ou quatre prochaines années à Toulouse, ville qui accueille pourtant de nombreux nouveaux habitants”, s’inquiète Stéphane Aubay.
Des permis de construire qui manquent à l’appel
Les difficultés de commercialisation n’expliqueraient pas tout. Les promoteurs pointent aussi des permis de construire de plus en plus rares dans l’agglomération. Même Toulouse, pourtant qualifiée de “bon élève” par la FPI, est concernée. “Les services de la ville ont délivré 4 800 logements en permis en 2023, mais seulement 2 800 en 2024, et cette année nous ne devrions pas dépasser les 2 500. Inquiétant quand on sait qu’en moyenne 30 % de ces permis ne sortent jamais de terre”, estime le représentant de la profession, qui attribue le bonnet d’âne au Sicoval. “Dans ce territoire, pourtant bientôt relié au métro, le nombre de permis octroyés est actuellement proche de zéro.” Difficile d’imaginer que cette courbe puisse s’inverser à moins d’un an des élections municipales.
Le succès des ventes aidées à Empalot
Dans ce marasme, le quartier prioritaire de la ville, Empalot, semble à l’inverse profiter des opportunités de l’accession sociale aidée. Ces dispositifs permettent à des occupants de devenir propriétaires en bénéficiant d’une TVA à 5,5 % et ils connaissent un vrai succès selon la FPI qui a comptabilisé 154 ventes conclues par ce biais dans l’agglomération depuis le début de l’année, soit un bond de 450 % en un an.