Le dispositif Jeanbrun succède à la loi Pinel pour relancer l’immobilier locatif en France. Intégré à la loi de finances 2026, il instaure une réduction d’impôts proposés aux investisseurs particuliers. Décryptage avec la Chambre interdépartementale des notaires de la cour d’appel de Toulouse.
C’est la grande nouvelle tant attendue par les secteurs de la construction et de l’immobilier : la loi Pinel a bien un successeur. Baptisé Jeanbrun du nom du ministre du Logement qui le porte, ce dispositif est intégré à la loi de finances 2026. Si les décrets d’application sont en cours, les fondamentaux sont connus et ont pour but d’inciter les particuliers à investir de nouveau dans la pierre.
“Le dispositif Jeanbrun va répondre aux attentes mais il intègre le projet plus large baptisé “Relance logement” qui contient des aides pour le logement social et le nouveau dispositif de défiscalisation Jeanbrun. Le but est de construire davantage de logements neufs pour loger les Français” analyse Hubert Létinier, président de la Chambre interdépartementale des notaires.
Du côté des promoteurs immobiliers, on salue aussi la nouveauté qui est un “grand changement avec la volonté de l’État de voir 400 000 nouveaux logements construits par an”.
En quoi consiste le dispositif Jeanbrun ?
Il s’agit d’un cadre fiscal pour les particuliers qui achètent un logement pour le mettre en location vide sur une longue durée. Un particulier va pouvoir acheter directement ou via une société civile immobilière (SCI) un logement neuf ou un logement ancien à condition d’y réaliser des travaux de rénovation. L’acheteur du bien devra s’engager à louer le bien pendant neuf ans à un locataire.
En échange, l’investisseur bénéficiera d’un avantage fiscal grâce à un amortissement qu’Hubert Létinier explique : “Sera pris en considération 80 % du prix d’achat du bien. Sur ces 80 %, chaque année nous allons passer en déficit des revenus fonciers une quote-part qui varie en fonction de la typologie du bien. Cet amortissement va venir s’imputer sur les loyers encaissés afin d’éviter de payer de l’impôt sur les revenus locatifs”. L’amortissement peut ainsi venir neutraliser l’incidence fiscale de la mise en location. Et cerise sur le gâteau : “Si l’amortissement est supérieur aux loyers encaissés, le contribuable investisseur pourra déduire le déficit foncier sur ses revenus globaux”.
Le logement ancien nécessitera 30 % de travaux
Autre nouveauté : le dispositif Jeanbrun est éligible partout en France car il n’y a plus de zonage comme c’était le cas pour la loi Pinel. Mais les notaires mettent en garde : “il faut privilégier les bons emplacements pour s’assurer de pouvoir louer son bien sans difficulté avec l’idée, à terme, d’une revente” ajoute Hubert Létinier. L’investissement est possible dans l’ancien à condition de réaliser des travaux pour un montant de 30 % de la valeur du bien afin d’améliorer la salubrité des logements et atteindre une étiquette énergétique A ou B.
Le propriétaire investisseur aura trois choix pour qualifier son logement : intermédiaire, social ou très social. De cette typologie dépendra le taux d’amortissement respectivement 3,5 %, 4,5 % et 5,5 % pour un logement neuf.
En plus de cet amortissement, le propriétaire pourra déduire des loyers perçus toutes les charges habituelles : les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, une partie des charges de copropriété et les frais de gestion. Si toutes ces charges sont supérieures aux loyers encaissés, le déficit foncier ainsi généré viendra s’imputer sur les revenus globaux.
Combiner Jeanbrun et “LLI”
Le dispositif Jeanbrun peut s’avérer encore plus intéressant s’il est couplé avec un achat en “logement locatif intermédiaire” (LLI). “Il s’agit d’un logement classique zoné mais qui a le grand avantage de bénéficier d’une TVA à 10 % au lieu de 20 % et d’un crédit d’impôt qui annule la taxe foncière pendant toute la durée de l’opération. Or la taxe foncière sur vingt ans représente 12 % du prix de l’appartement.
En contrepartie il faut détenir le logement via une SCI pendant seize ans et le mettre en location à des loyers du niveau intermédiaire comme pour le dispositif Jeanbrun” détaille Stéphane Aubay, le vice-président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Toulouse Occitanie. Ainsi une opération Jeanbrun cumulée à un LLI cumule : 10 % de TVA en moins, l’amortissement Jeanbrun sur vingt ans va représenter 16 % du prix de l’appartement et 12 % de crédit d’impôt sur la taxe foncière soit 38 % d’économie fiscale.
Les notaires au centre du conseil
Avec l’introduction du LLI en 2025, le notaire avait repris une place importante dans le conseil aux particuliers notamment pour la transmission de la SCI. “La tendance va encore s’accentuer avec le nouveau dispositif Jeanbrun dans une logique d’accompagnement sur le long terme des clients par les études notariales” explique Hubert Létinier, le président de la Chambre interdépartementale des notaires.