Malgré la guerre au Moyen-Orient et la hausse des taux de crédit immobilier, le délégué départemental des notaires en Tarn-et-Garonne insiste : « L’immobilier reste l’un des meilleurs moyens de s’enrichir en France ». Voici cinq conseils avant un premier achat.
Est-ce qu’une crise en chasse une autre ? On le saura vite. L’année 2025 n’a pas été catastrophique en Tarn-et-Garonne avec une stagnation des ventes immobilières à – 0,3 %, tous biens confondus. Dans le détail, on a vendu 70 maisons anciennes (+ 2,7 %) et 10 appartements anciens (+ 1,5 %) de plus qu’en 2024. « C’est la chute des terrains à bâtir qui plombe la moyenne générale », remarque Me Julien Lacombe, délégué départemental de la chambre des notaires (lire ci-dessous). Alors que le secteur de l’immobilier se remettait à peine de la période creuse de 2023-2024, le spectre de la guerre au Moyen-Orient et du choc pétrolier affolent de nouveau les marchés. Pour les primo accédants, c’est le casse-tête : faut-il se lancer rapidement ou plutôt jouer la montre et attendre que la conjoncture internationale se stabilise ? S’il se défend de « lire dans le marc de café », Me Lacombe, notaire basé à Septfonds, a accepté de distiller quelques conseils à ces jeunes acheteurs parfois un peu pétrifiés.
- Quel est le montant correct pour un apport ?
Pour certaines banques, c’est 10 %, d’autres parlent de 20 %. Pour Me Lacombe, il faut relativiser ces seuils. « Bien sûr que plus il y en a, mieux c’est mais on voit encore beaucoup de dossiers passer avec peu d’apport », rassure Julien Lacombe.
- Qui faut-il contacter en premier ?
La réponse est sans détour : « Le courtier ». « C’est lui qui aura une vision d’ensemble des produits proposés en banque. Il sera à même de présenter les offres et les effets boost du moment comme les prêts à taux zéro ou les dispositifs « MaPrimeRénov’ ». Dernièrement, j’ai vu un couple qui a réussi à emprunter 120 000 € à taux zéro », glisse le notaire.
- Comment connaître le montant de la taxe foncière ?
Pour les plus téméraires, il suffit de récupérer le montant du taux de la commune et de réaliser soi-même les calculs. Pour les autres, il faut interroger l’agent immobilier ou le vendeur, qui a forcément ces données en sa possession. Il est de notoriété publique que Montauban fait partie des villes les plus taxées d’Occitanie avec un taux à 62 %. De ce point de vue, la situation n’est guère plus attractive à Montech (entre 62 et 66 %) sans oublier Nègrepelisse et Caussade (58 %). « Cela fait clairement partie des critères de choix. Mais s’éloigner de certains centres d’activités entraîne forcément des frais liés aux déplacements. Tout cela se calcule », souligne Me Lacombe.
- Existe-t-il un âge limite pour emprunter ?
En réalité, pas vraiment. Bien sûr, cela dépend du montant mais la principale problématique, c’est le coût de l’assurance. Plus on est âgé, plus on s’expose à des problèmes de santé, ce qui n’est pas de nature à rassurer les créanciers.
- Est-ce que les taux de crédits vont remonter ?
A priori, oui et très vite. Selon la chambre des notaires de la cour d’appel de Toulouse, habilitée par l’Insée pour recenser toutes les statistiques du marché, en cette fin mars 2026, les appartements anciens ont déjà augmenté de 0,6 % et les maisons anciennes de 0,8 %. « La Banque de France annonce + 0,3 % en avril. Sachant que pour un emprunt sur 25 ans, on parle en moyenne d’un taux à 3,3 %, on va vraisemblablement passer à 3,6 ou 3,7 % je pense. » Mais pour Me Lacombe « il faut se jeter à l’eau ». « On a toujours une bonne raison de repousser un achat mais l’immobilier reste l’un des meilleurs moyens de s’enrichir en France, il n’y en a pas mille. Dans certaines communes comme Caussade ou Villefranche-de-Rouergue notamment, on arrive encore à acheter des biens qui s’autofinancent en locatif. Dans tous les cas, pour soi, il ne faut pas rester locataire. »
Terrains à bâtir : encore – 10 % de ventes
C’est l’un des dommages collatéraux de la vie post-covid, de la guerre en Ukraine et d’une conjoncture internationale toujours instable : la flambée sans précédent du coût des matériaux. Ce qui se répercute irrémédiablement sur le secteur de la construction. En 2025, le Tarn-et-Garonne enregistre une baisse de ventes des terrains à bâtir de l’ordre de moins 10 %. « Il y a eu un décrochage en 2023 et depuis, on continue de baisser. Il est compliqué de construire aujourd’hui alors même que le foncier n’est pas excessif. À Montauban, on peut encore trouver des terrains à bâtir de l’ordre de 60 000 €, ça laisse un pourtant un certain budget… Mais entre le coût des matières premières et la fiscalité, cela reste difficile », observe Me Julien Lacombe. Pour autant et « alors qu’il n’y a pas de demandes », s’étonne Me Lacombe, les prix de vente médians augmentent de 2,1 % pour atteindre 48 000 €. Soit seulement 2 000 € de moins que le Tarn mais 8 000 € de plus que dans le Gers. Dans ce dernier département qui est bien plus vaste que le Tarn-et-Garonne, on comptabilise moins de 20 ventes de terrains nus sur l’ensemble de l’année 2025.